Difformità edilizie e vendita: perché il rogito si blocca proprio all'ultimo

Che cosa verifica davvero il notaio

Il notaio non fa un sopralluogo: si basa sulle dichiarazioni del venditore e sui documenti. Nell'atto devono essere indicati gli estremi del titolo edilizio e va dichiarata la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto. Una dichiarazione non veritiera espone il venditore a conseguenze serie, fino alla contestazione dell'atto.

Per questo molti notai, oggi, chiedono al venditore una relazione tecnica redatta da un professionista: è il modo più solido per firmare con tranquillità.

Perché la banca può rifiutare il mutuo

Il perito incaricato dall'istituto di credito confronta lo stato dei luoghi con la documentazione. Se trova difformità rilevanti, segnala l'immobile come non conforme e la banca sospende o rifiuta l'erogazione: la garanzia ipotecaria su un immobile irregolare vale meno.

Nella pratica quotidiana questo è il punto in cui la vendita si ferma più spesso, perché coinvolge un soggetto terzo che non ha alcun interesse a chiudere in fretta.

Il fascicolo dell'immobile: cosa preparare prima

Prima di firmare il preliminare vale la pena avere un quadro completo. Una verifica preventiva costa una frazione di quello che costa una trattativa che salta.

• Titolo edilizio originario e successive pratiche (accesso agli atti in Comune)
• Visura e planimetria catastale aggiornate
• Confronto tra stato di fatto e stato autorizzato, rilevato in sopralluogo
• Attestato di Prestazione Energetica in corso di validità
• Eventuale relazione tecnica di regolarità da consegnare al notaio

Se la difformità emerge a trattativa aperta

Non è la fine dell'affare, ma bisogna muoversi con metodo: classificare la difformità, capire se è sanabile, stimare tempi e costi e formalizzare tutto in una scrittura che tuteli entrambe le parti. Molte vendite si salvano semplicemente perché il venditore arriva al tavolo con un piano tecnico credibile invece che con una promessa generica.