Condono o sanatoria edilizia: qual è la differenza (e cosa serve davvero a te)

Che cos'è il condono edilizio

Il condono è un provvedimento straordinario: lo Stato apre una finestra temporale, definita per legge, entro la quale è possibile chiedere di mettere in regola opere realizzate senza titolo, anche quando queste non sarebbero mai state autorizzabili. In Italia le finestre di condono sono state tre (1985, 1994, 2003) e oggi sono tutte chiuse.

Questo significa due cose. La prima: non puoi «fare un condono» oggi, perché non esiste una legge attiva che lo consenta. La seconda: se un condono è stato presentato in passato, va verificato che sia stato davvero concluso. Moltissime pratiche sono rimaste in silenzio-assenso apparente, senza pagamento dell'oblazione completo o senza il rilascio del titolo finale.

Che cos'è la sanatoria edilizia

La sanatoria è invece uno strumento ordinario e sempre disponibile: si chiede al Comune di riconoscere la legittimità di un intervento realizzato senza il titolo corretto, a condizione che l'opera fosse conforme alle regole urbanistiche sia quando è stata eseguita sia oggi. È il principio della cosiddetta doppia conformità, oggi affiancato da forme semplificate per le difformità di minore entità.

In pratica: se quello che è stato fatto si sarebbe potuto autorizzare, la sanatoria è la strada. Se non si sarebbe mai potuto autorizzare, la sanatoria non passa e occorre valutare il ripristino dello stato dei luoghi o soluzioni progettuali alternative.

• Condono: finestra straordinaria, oggi chiusa, copriva anche l'insanabile
• Sanatoria: procedura ordinaria, sempre attiva, richiede conformità urbanistica
• Il condono si eredita con l'immobile: va verificato, non dato per fatto

Le difformità più frequenti che troviamo

Nella maggior parte dei casi non parliamo di abusi clamorosi, ma di scostamenti accumulati nel tempo: una parete spostata durante una ristrutturazione, un bagno ricavato dove prima c'era un ripostiglio, una veranda chiusa, un soppalco mai dichiarato, finestre di dimensioni diverse dal progetto depositato.

Sono difformità che non si notano vivendo in casa, ma emergono puntualmente quando arriva un tecnico incaricato dalla banca o dall'acquirente.

• Tramezzi spostati o eliminati rispetto al progetto approvato
• Verande, tettoie e chiusure di balconi
• Cambi di destinazione d'uso non dichiarati
• Locali accessori trasformati in vani abitabili
• Planimetria catastale non aggiornata rispetto allo stato reale

Perché conviene affrontarla prima di vendere

Una difformità scoperta durante la trattativa ha un costo doppio: quello tecnico della pratica e quello, molto più alto, dello sconto che l'acquirente chiederà per il rischio percepito. Non è raro vedere rogiti rinviati di mesi o mutui rifiutati per un'incongruenza risolvibile in poche settimane.

Affrontare la verifica prima di mettere l'immobile sul mercato ti mette nella condizione di trattare da una posizione di forza, con un fascicolo tecnico completo da mostrare a chiunque lo chieda.